Léxico de la vivienda
¿Qué es arras? ¿ITP? ¿Cédula de habitabilidad? ¿Hipoteca mixta? Glosario divulgativo del mundo inmobiliario.
Compraventa
13 términosTérminos de compraventa: arras, escritura, ITP, plusvalía, cargas.
Cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de compromiso de compra. Si el comprador se retracta, las pierde; si el vendedor incumple, devuelve el doble.
Documento público otorgado ante notario que formaliza la compraventa. Es esencial para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Documento del Registro de la Propiedad que muestra el estado de una vivienda: titularidad actual, cargas, hipotecas, descripción registral.
Impuesto que paga el comprador al adquirir vivienda de segunda mano. Suele ser del 6-10% del precio según la comunidad autónoma.
Impuesto que se aplica a la formalización de documentos notariales. Se paga al firmar escritura de obra nueva o hipoteca.
Impuesto local que paga el vendedor por el incremento del valor del suelo desde que lo compró. Reformado en 2021.
Anotaciones registrales que pueden afectar a la propiedad: hipotecas, embargos, servidumbres, anotaciones de litigios.
Documento notarial donde un matrimonio establece su régimen económico distinto al legal por defecto (gananciales, separación de bienes...).
Comprar una vivienda no cuesta solo su precio: hay que sumar impuestos (ITP en segunda mano, o IVA + AJD en obra nueva), notaría, registro de la propiedad, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación. En conjunto, suelen rondar un 10-15% adicional sobre el precio.
Documento por el que el comprador entrega una pequeña cantidad para que el vendedor (o la inmobiliaria) retire la vivienda del mercado durante un plazo corto, mientras se negocian las arras o se prepara la financiación. Es un paso previo, no la operación definitiva.
Acuerdo por el que el propietario se compromete a vender una vivienda a un precio pactado durante un plazo determinado, y el interesado paga una "prima" por ese derecho a comprar (o no) dentro de ese plazo. Es típico del alquiler con opción a compra.
Cantidad que cobra una agencia inmobiliaria por intermediar en la compraventa o el alquiler de una vivienda. En venta suele ser un porcentaje del precio (habitualmente del orden de un 3-5% más impuestos) y lo paga, salvo pacto, quien encarga el servicio.
Derecho que tiene una persona o administración a comprar un inmueble con preferencia frente a otros: el tanteo, antes de que se venda (igualando la oferta); el retracto, después de la venta (subrogándose en el lugar del comprador). Lo tienen, por ejemplo, ciertas administraciones sobre VPO o el inquilino en algunos casos.
Alquiler
12 términosTérminos del alquiler: contrato, fianza, IBI, comunidad, LAU.
Documento que regula la relación entre arrendador y arrendatario: precio, duración, condiciones. Regulado por la LAU.
Cantidad equivalente a 1 mensualidad de renta que el inquilino entrega como garantía. Se devuelve al final si no hay daños.
Ley española que regula el alquiler de viviendas urbanas. Establece duración mínima, fianza, derechos y obligaciones de ambas partes.
Procedimiento judicial para recuperar la posesión de una vivienda alquilada cuando el inquilino no paga la renta o incumple el contrato.
Impuesto local anual que paga el propietario por tener un inmueble. En alquiler, lo paga el propietario salvo pacto en contrario.
Cuota mensual que pagan los propietarios de un edificio para mantenimiento común: limpieza, ascensor, conserje, etc.
Tope o referencia al precio del alquiler en zonas de mercado tensionado. Establecido por la Ley de Vivienda 2023.
Es una garantía extra que el propietario puede pedir al inquilino, además de la fianza legal, para asegurarse el cobro: un avalista que responde si el inquilino no paga, un depósito de varios meses, o un aval bancario. Su uso y límites están regulados, sobre todo en arrendamientos de vivienda habitual.
Mecanismo de la Ley de Arrendamientos Urbanos por el que el contrato de alquiler de vivienda habitual se prorroga año a año, a voluntad del inquilino, hasta alcanzar una duración mínima, aunque el contrato firmado fuera más corto. El casero solo puede oponerse en casos tasados.
Derecho del inquilino de vivienda habitual a dejar el contrato antes de tiempo una vez transcurrido un plazo mínimo (en torno a seis meses), avisando con la antelación que marque la ley. El contrato puede prever una indemnización a favor del casero por las mensualidades que falten.
Subida (o bajada) que se aplica a la renta del alquiler cada año, según el índice o porcentaje que se haya pactado en el contrato. Solo procede si está expresamente prevista, debe notificarse, y la ley puede limitar el índice de referencia aplicable.
Alquiler de una vivienda para un uso distinto al de residencia habitual: por motivos de trabajo, estudios, una estancia médica, una temporada concreta, etc. No goza de las protecciones de duración y prórroga del alquiler de vivienda habitual: manda sobre todo lo pactado.
Hipotecas
14 términosTIN, TAE, fija, variable, mixta, Euríbor, amortización.
TIN: tipo de interés nominal puro. TAE: incluye TIN + comisiones + gastos. La TAE es el coste real anual.
Hipoteca con TIN constante durante toda la vida del préstamo. Cuota igual mes a mes. Más cara pero predecible.
Hipoteca con TIN que cambia cada 6 o 12 meses según el Euríbor. Inicialmente más barata pero con riesgo de subida.
Tipo de interés al que se prestan los principales bancos de la zona euro. Referencia de la mayoría de hipotecas variables en España.
Hipoteca con primer tramo a tipo fijo (5-15 años) y segundo tramo a variable. Combina seguridad inicial con flexibilidad después.
Pago anticipado de capital de la hipoteca. Reduce los intereses pagados a futuro. Puede tener comisión.
Cambio de banco para tu hipoteca, manteniendo las condiciones financieras. Útil si otro banco te ofrece mejor tipo.
Pago mensual de la hipoteca: capital + intereses. Calculada por sistema francés en la mayoría de hipotecas españolas.
Es la valoración oficial del inmueble que hace una sociedad de tasación homologada, y que el banco usa para decidir cuánto te presta. La hipoteca no se calcula sobre lo que pagas por la casa, sino sobre el menor de los dos: precio de compra o valor de tasación.
Es un periodo en el que pagas una cuota reducida porque solo abonas intereses (carencia parcial) o ni siquiera eso (carencia total), aplazando la devolución del capital. Alivia a corto plazo, pero a la larga pagas más intereses.
Cantidad que algunos bancos cobran al conceder el préstamo hipotecario, normalmente como un porcentaje del capital prestado, que se descuenta del importe entregado o se paga al inicio. No todos los bancos la aplican y, cuando existe, es negociable.
Cantidad que el banco puede cobrar cuando devuelves total o parcialmente la hipoteca antes de tiempo, para compensar lo que deja de ganar en intereses. La ley limita esta comisión y establece distintos topes según el préstamo sea a tipo fijo o variable.
Documento personalizado que el banco debe entregarte antes de firmar una hipoteca, con todas las condiciones del préstamo (importe, plazo, tipo, cuotas, comisiones, vinculaciones, TAE) en un formato estándar para que puedas comparar ofertas. Tiene la consideración de oferta vinculante durante un plazo mínimo.
Trámite por el que, una vez pagado todo el préstamo, se hace constar en el Registro de la Propiedad que la vivienda ya no tiene esa carga hipotecaria. Pagar la última cuota no la borra automáticamente del Registro: hay que pedir al banco el certificado de deuda cero y llevar la escritura de cancelación al Registro.
Documentación
11 términosCédula de habitabilidad, certificado energético, ITE, nota simple.
Documento que certifica que una vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada (superficie, ventilación, salubridad).
Documento obligatorio al vender o alquilar que clasifica la vivienda según su eficiencia energética (A a G).
Inspección periódica de edificios antiguos (>40-50 años) que verifica su seguridad estructural, fontanería, accesibilidad y eficiencia.
Registro público donde se inscriben las propiedades inmobiliarias y sus cargas. Da seguridad jurídica a la titularidad.
Registro fiscal de inmuebles dependiente de Hacienda. Determina el valor catastral, base de muchos impuestos (IBI, plusvalía).
Licencia municipal que certifica que una vivienda nueva cumple los requisitos para ser habitada por primera vez.
Impuesto municipal que se paga al hacer obras o instalaciones en una vivienda. Suele ser el 2-4% del presupuesto de obra.
Valor que Catastro asigna a cada inmueble a partir de los precios de las compraventas comunicadas por los notarios, y que sirve como base mínima para calcular impuestos como el ITP, el de sucesiones o el de donaciones. Si compras por debajo de ese valor, el impuesto suele calcularse sobre el valor de referencia, no sobre el precio pagado.
Documento que recopila toda la información de un edificio: proyecto, características constructivas, instrucciones de uso y mantenimiento, garantías, agentes que intervinieron y, después, las actuaciones de conservación realizadas. Acompaña al edificio durante toda su vida y debe entregarse a la comunidad de propietarios.
Documento por el que el promotor de una obra declara ante el Ayuntamiento, bajo su responsabilidad, que cumple los requisitos para ejecutarla, lo que le permite empezar sin esperar a una licencia expresa. Se usa sobre todo para obras menores o de escasa entidad; las obras mayores siguen necesitando licencia.
Documento que expide el Ayuntamiento con la información urbanística de una parcela o finca: clasificación y calificación del suelo, usos permitidos, edificabilidad, alturas, alineaciones, afecciones y demás condiciones del planeamiento. Es la "ficha urbanística" oficial de un terreno.
Tipos de vivienda
12 términosVPO, VPP, vivienda libre, sobre plano, dúplex, ático.
Vivienda con precio limitado por la administración para facilitar el acceso a personas con menos recursos. Sujeta a requisitos de renta y patrimonio.
Vivienda construida con ayuda pública con precio limitado. Concepto similar a VPO con matices según comunidad autónoma.
Vivienda sin protección pública. Precio fijado libremente por el mercado, sin requisitos de renta para comprarla.
Vivienda que ya ha tenido al menos un propietario antes. Tributa por ITP (no por IVA).
Vivienda comprada antes de estar construida. Se firma con plano y descripción; la entrega es al finalizar la obra (1-3 años después).
Vivienda en dos plantas conectadas internamente por una escalera privada.
Vivienda en la planta más alta del edificio, generalmente con terraza grande y vistas. La planta retranqueada del último nivel.
Vivienda diáfana (sin tabiques) en espacio ex industrial reconvertido. Plantas altas, vigas vistas, planta abierta.
Vivienda de pequeña superficie en la que el dormitorio, el salón y la cocina comparten un mismo espacio sin separación de tabiques, normalmente con un baño independiente. Es el formato más compacto de vivienda y se asocia a personas que viven solas.
Vivienda situada en la planta baja de un edificio que cuenta con una zona exterior (jardín, terraza o patio) de uso exclusivo de esa vivienda, aunque a menudo esa parcela sea, en términos legales, elemento común con derecho de uso privativo. Combina las ventajas de un piso con un espacio al aire libre propio.
Vivienda que se ofrece de forma habitual para alojamiento turístico (estancias cortas, tipo hospedaje) a cambio de precio, sometida a normativa específica: suele exigir inscripción en un registro autonómico, cumplir requisitos técnicos y, en muchos casos, contar con el visto bueno de la comunidad de propietarios o del Ayuntamiento.
Vivienda situada por encima del ático, en una planta retranqueada (retirada respecto a la fachada) en la cumbre del edificio. Suele tener menos superficie que el ático pero amplias terrazas, mucha luz y, a menudo, las mejores vistas; también la condición de planta superior, con sus ventajas e inconvenientes.
Construcción
11 términosMetro útil, m² construido, m² registral, fases de obra.
Superficie real habitable de la vivienda, sin contar muros ni elementos estructurales. Es la superficie que pisas.
Superficie total que ocupa la vivienda incluidos los muros propios y la mitad de los compartidos.
Superficie según consta en el Registro de la Propiedad. Suele coincidir con el construido pero puede haber discrepancias.
Etapas en las que se divide la construcción: cimentación, estructura, cerramientos, instalaciones, acabados.
Elementos estructurales (muros, pilares, vigas) que soportan el peso del edificio. No se pueden eliminar sin proyecto técnico.
Fachada exterior: da a la calle. Interior: da al patio interior del edificio. Las viviendas interiores son más baratas pero menos luminosas.
Autorización municipal para ejecutar obras. La "obra mayor" (las de mayor entidad: nueva construcción, ampliaciones, cambios de estructura, fachada o uso) requiere licencia previa con proyecto técnico; la "obra menor" (reformas sencillas que no afectan a estructura ni a la configuración del edificio) suele bastar con una licencia simple o, cada vez más, con una declaración responsable.
Acto por el que el constructor entrega la obra terminada al promotor (o, en su caso, al cliente) y este la acepta, normalmente mediante un acta firmada. A partir de ese momento empiezan a contar los plazos de las garantías por defectos de la construcción y suele transmitirse la responsabilidad sobre el inmueble.
Garantía (respaldada por un seguro obligatorio en edificación de viviendas nueva) que cubre, durante diez años desde la recepción de la obra, los daños materiales causados por defectos que afecten a la estabilidad y resistencia del edificio: cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y demás elementos estructurales.
Cambio respecto al proyecto inicial que se decide durante la construcción, ya sea por necesidad técnica, por imprevistos del terreno o por petición del cliente. Si es relevante puede afectar al precio, al plazo y a las licencias, y conviene documentarlo por escrito antes de ejecutarlo.
Revisión periódica y obligatoria que deben pasar los edificios a partir de cierta antigüedad para comprobar su estado de conservación (estructura, fachadas, cubiertas, instalaciones comunes). Según la comunidad puede llamarse ITE o integrarse en un informe más amplio (Informe de Evaluación del Edificio), que añade datos de accesibilidad y eficiencia energética.
Comunidad
10 términosComunidad de propietarios, derrama, fondo de reserva, presidente.
Asociación legal de los propietarios de un edificio que gestiona los gastos comunes y la convivencia. Regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuota extraordinaria que paga cada propietario para gastos no previstos en el presupuesto anual: obras grandes, reparaciones, fachada.
Cantidad obligatoria que toda comunidad de propietarios debe tener acumulada para imprevistos. Mínimo 10% del presupuesto anual.
Propietario elegido para representar legalmente a la comunidad y dirigir las juntas. Cargo rotativo y obligatorio (1 año habitualmente).
Profesional contratado por la comunidad para gestionar la administración: cuentas, proveedores, juntas, mantenimiento.
Porcentaje (referido al total del edificio, que suma 100) que se asigna a cada vivienda o local en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Determina la parte de gastos comunes que paga cada propietario y, salvo que los estatutos digan otra cosa, el peso de su voto en las votaciones por cuotas.
Órgano de gobierno de la comunidad de propietarios formado por todos los dueños de pisos y locales. Es donde se toman las decisiones (presupuestos, obras, normas de convivencia, nombramientos). La junta ordinaria se celebra al menos una vez al año; las extraordinarias, cuando lo pide el presidente o un número de propietarios suficiente.
Situación en la que un propietario debe a la comunidad cuotas ordinarias o derramas. La comunidad puede reclamar la deuda, incluso por la vía judicial rápida ("monitorio"), y el propietario moroso puede ver limitado su derecho de voto en la junta hasta que se ponga al día o impugne la deuda.
Pago adicional, distinto de la cuota ordinaria, que la comunidad acuerda para afrontar un gasto puntual no cubierto por el presupuesto: una obra importante, una reparación urgente, la ITE, etc. Se reparte entre los propietarios según su coeficiente, salvo que los estatutos digan otra cosa, y se aprueba en junta con la mayoría que exija la ley para esa actuación.
Cargos de la comunidad de propietarios. El secretario custodia la documentación y levanta y conserva las actas; el administrador gestiona el día a día (cobros, pagos, presupuestos, atender el edificio). Ambas funciones pueden recaer en el presidente, en otro propietario o, lo más habitual, contratarse a un administrador de fincas profesional, en cuyo caso suele acumular las dos.